案例类型
信托资金来源：集合资金
信托资金功能：投资类
信托资金投向：工商企业

　　· 项目背景
　　一直以来，我国投资者都有“一铺富三代”的投资传统，投资商铺不仅可以自己经营商铺，也可以出租商铺收取租金，同时还可以获得资产的增值部分，这就使商铺成为长盛不衰的家庭投资品，40年的收益真的足够富三代，有的甚至与住宅一样的年限-70年。
　　在政策导引和市场的双重压力之下，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。2011年，金地、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。就连一直标榜“只做住宅”的万科也开始涉足商业地产。中国商业地产联盟最新发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。去年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，而今年分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%；去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年上半年，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头，下半年商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅将维持在高位。从这一角度看，今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，即使仅按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额也将接近万亿元。
　　可以判断的是，2012年的商业地产市场将渐渐受到更多个人投资者的关注，并渐渐成为另一个投资渠道。自房地产调控政策被逐步收紧后，商业地产被当做楼市调控的“避风港”，在受到房地产开发商青睐的同时，也吸引了信托公司的目光，对接商业地产项目的信托产品开始频频亮相，如“富祥13号投资基金集合资金信托计划”、“建业酒店装修贷款项目集合资金信托计划”、“郑州动漫基地集合资金信托计划”、“外贸信托·富祥13号投资基金集合资金信托计划”等。
　　华宸信托有限责任公司凭借多年来丰富的房地产信托投资经验，推出了一系列地产信托投资计划并打造了具有标志性的信托产品——华宸·金诚系列信托产品。该系列信托产品以房地产信托业务为核心，围绕城市核心地段的优质商业地产，将信托资金主要投资于目标商业地产租金收益权、股权收益权等，在严格控制风险的前提下，为委托人获得高额的投资收益。自该系列产品创立以来，募集资金总额20余亿元，主要投资于内蒙古、北京、上海、长沙、成都、扬州、苏州等地的优质地产项目。
　　2009年，华宸信托经过3个月的协商设计，推出了“华宸•长沙青和城购物中心融资项目集合资金信托计划”。

　　· 信托基本要素：
　　(1)信托规模：发行规模25000万元。
　　(2)信托期限：信托期限30个月，融资期限24个月；信托满6个月湖南大韵可提前进行回购。
　　(3)资金来源：优先级22000万元人民币，由普通合格投资者认购；次级3000万人民币，由华宸信托认购。
　　(4)信托资金运用：信托资金用于购买长沙青和城购物中心6年的出租收益权。

　　· 信托产品的交易结构
　　长沙青和城购物中心系湖南大韵置业投资有限公司开发的大型购物中心，该项目位于长沙市五一核心商业区，处于商圈内黄金三角的交界点，为核心商业区新建大型商业建筑。青和城购物中心项目分为住宅和商业两个部分：(1)住宅部分工程已于09年5月进行交房，该部分总建筑4.5万平方米。(2)商业物业部分总建筑面积8.4万平方米，定位为大型购物中心。
　　由于该项目为商业业地产项目，项目投入使用后，每年经营收益不低于8000万元，有较为稳定的现金流；此外，该项目地理位置优越，位于长沙市的成熟商圈。为此，我公司将此项目设计成为商业物业经营收益权项目。
　　具体交易结构：我公司以发行集合资金信托计划的方式募集信托资金25000万元，用于购买湖南大韵置业有限公司持有的长沙青和购物中心未来6年的经营收益，该项经营收益权总价值不低于4.65亿元。融资期满，湖南大韵置业有限公司依约定价格回购该项经营收益权。融资期间，该项经营收益归我公司所有，我公司将委托湖南大韵置业公司代为管理租金的收取及其他租赁管理事宜，湖南大韵置业公司按照约定扣除管理费用及其他费用后向我公司支付经营收益。

　　· 信托的管理过程
　　华宸信托制定严密的操作流程和管理制度以有效地降低信托计划管理风险。
　　(1)在信托计划存续期间，华宸信托与湖南大韵、湖南长沙银行签订《项目资金账户监管协议》，要求湖南大韵在湖南长沙银行瑞昌支行开立监管账户。要求信托资金的使用，必须由项目单位提供用款计划，华宸信托根据青和购物物中心的工程形象进度、审核项目施工合同、设备定购合同、其他费用所涉及的协议、发票等通知长沙银行拨付资金。
　　(2)在信托计划存续期间，华宸信托按月到现场实地查看项目完工情况以及商业物业的招商情况。

　　· 预期收益和实际收益情况
　　预期收益率：100万-300万人民币(不含)预期收益率为8.5%/年；300万人民币及以上额度预期收益率10.5%/年。
实际收益率：100万-300万人民币(不含)实际收益率为8.63%/年；300万人民币及以上额度实际收益率为10.615%/年。

　　· 还款保证方式
　　(1)湖南大韵多方面的收入作为还款来源，其中包括青和购物中心的商铺销售回款及开业后物业出租收益，华远地产拆迁的回款，股东南京青和的回款，以及转经营性物业贷款等多个还款来源。
　　(2)为保证回购行为的履行，湖南大韵将青和城购物中心40191.28平米商业物业抵押给我公司，根据2008-2009年该项目周边的楼盘销售平均价格，抵押物业不低于20000元/平方米，该部分抵押价格为6220元/平方米，抵押率不足31.25%。
　　(3)青和集团的自然人股东提供连带责任保证。
　　(4)华宸信托以自有资金认购3000万元人民币作为次级受益人。

　　· 项目风险及风险防范措施
　　(1)市场风险：即市场对青和城项目的不认可，造成租金收益无法取得的风险。
青和城购物中心项目地理位置优越，规划定位明确，并且在该地块属于稀缺商业资源，并且拥有较大体量，可形成较大的规模效应。从当地的消费习惯、以及形成的商业环境氛围、住宅的销售情况，长沙市场的消费者对本项目认可度十分高；同时根据签约租户情况可以看到，较多大型商业物业消费者对本项目认可程度很高。
　　(2)管理风险：信托公司对项目的管理不到位产生的风险受托人制定严密的操作流程和管理制度以有效地降低信托计划管理风险。
受托人与湖南大韵、湖南长沙银行签订《项目资金账户监管协议》，要求湖南大韵在湖南长沙银行瑞昌支行开立监管账户。要求信托资金的使用，必须由项目单位提供用款计划，以及相应合同、单据经受托人审核后支付。
　　(3)完工风险：如青和购物中心商业物业以及南广场项目工程无法完工，有可能造成对抵押房产处置以及南广场项目销售回款造成不利影响，并进一步影响到信托资金的安全回收。
2009年该信托计划发行时，青和购物中心塔楼部分已经交付，商场部分已经开始进行后期的装修，现期主要是内部装修以及机器设备的安装调试等工作。信托资金专款专用，按照工程进度进行款项支付，工程不能完工的风险较小，同时资金的使用将推进工程的进度，能进一步保证融资担保物的价值。
　　(4)交易对手违约风险：当交易对手不履行《物业收益权受让合同》的约定，到期没有回购青和购物中心剩余物业收益权，将会影响信托计划的顺利结束。
受托人与湖南大韵约定：湖南大韵到期必须无条件回购出租物业收益，并承担不可撤销责任。受托人与项目单位签订《抵押合同》。将青和购物中心51367.16平米的商业物业进行抵押，并要求项目单位将该部分物业处置权全部委托给受托人。根据信托产品设计要求，信托融资期限为24个月，信托计划期限为30个月。当信托融资期限到期，项目单位没有回购出租物业收益，受托人将根据《抵押合同》，对部分物业进行市场转让，或可由法院对其抵押房产业进行拍卖，变现后，通过现金对于投资者进行偿还。
　　(5)抵押房产操作及变现风险：信托融资是以青和购物中心51367.16平方米商业物业的在建工程进行抵押，如果房产部门对该种操作模式采取限制性政策时，将会产生一定的操作风险。此外，当项目单位无法履行还款义务时，受托人将处置抵押房产，会有一定的变现风险。
　　长沙青和城购物中心位于坡子街东入口处，北依长沙万达商业广场(沃尔玛位于其二、三层)，南临人民西路，东依黄兴路步行街，西临火宫殿，地处长沙商业核心，是投资经商的黄金地段。青和城购物中心于2007年11月取得预售证，其中塔楼住宅部分已经销售95%，并于2009年5月交房，商业部分已完工85%。信托资金到位后，优先保障抵押房产的完工，项目单位承诺于2010年12月完成竣工验收工作。按照市场价值，青和购物中心商业部分为20000元/平米，抵押率为31.25%。随着项目的完工，抵押物价值会逐步上升。信托融资期限届满，项目单位无法正常履约，受托人可低价对抵押房产进行转让，变现风险较低。
2011年2月9日该信托计划已经提前结束，向受益人兑付全部信托本金及收益，无风险发生。

　　· 项目意义
　　此种模式对于融资主体而言，主要意义在于取得了后续建设所需资金，包括：项目南广场的施工建设、商场部分的后期装修工程，确保工程在计划时间内顺利完成并进行招商准备开业，从而使商场进入顺利运行的状态。
　　此种模式对于信托投资者而言，主要意义在于兑付全部信托本金及收益，且无风险发生，实现了资产的保值增值。
　　此种模式对于华宸信托有限责任公司而言，主要意义在于提高了华宸信托的品牌价值进一步打造了公司华宸·金诚系列信托产品的知名度，使华宸信托有限责任公司真正成为投资者专业的、值得信赖的金融服务机构。（本案例由华宸信托有限责任公司提供）