2019年初，房地产开发商的情绪忧喜交加。

1月份，全国30个重点城市住房成交面积2146万平方米，同比大幅下跌14%。互为佐证的是，上市房企近期发布了销售业绩，据不完全统计，1月房企销售额比2018年同期下滑约13%，地产销售预期面临自2018年三季度以来的下行轮动。

与此同时，“因城施策”的地产调控政策在部分城市有了小幅松绑，开发商融资环境有较大改善。尽管销售去化速度放缓拖累了周转速度，但在政策乐观预期和资金面改善的大趋势下，开发商对未来市场的预期并不悲观。

中建投信托博士后工作站于2019年1月完成新一期房地产信心指数调研，通过对具有代表性的房地产企业高管和投融资负责人进行面对面访谈，了解资深业内人士对地产政策、投资、开工、销售、融资等各项指标的信心变化趋势，充分反映近期地产市场动态。在地产调控小幅松动、资金压力边际缓和的背景下，开发商对未来市场的信心有所提振，信心指数录得57.9的高位，充分体现了开发商对政策形势和融资环境变化的高度敏感性。换言之，地产商可以较快地适应不同的市场热度，而资金状况却是关乎存亡的“生命线”。

调控政策趋向缓和，市场形成“政策底”共识

本轮地产调控的周期已超过两年，在历次调控中持续时间最长、政策力度最大。开发商普遍认为在新的经济形势下，地产市场“调控为常态，不调控为非常态”，不认为地产政策会完全市场化，但高强度的调控状态不会一直持续，地产政策的局部软化符合当前宏观调控的逻辑。

过去两年，地产调控力度不断加码，7月政治局会议释放的“坚决遏制房价上涨”信号标志着调控的严厉程度达到顶峰。但在随后的10月和12月政治局会议上，房地产政策的表述两度缺席，中央经济工作会议则侧重强调长效机制，各地的调控执行力度保持相对平稳。12月，发改委明确把房地产列入实体经济范畴，鼓励符合条件的开发商发债融资，表明房地产企业的资金端重新得到国家的支持。在市场调控上，部分城市依据当地实际库存和去化情况对限售限价政策实行微调，也有城市通过落户、网签备案等政策的调整侧面放宽限购。

鉴于宏观经济面临的下行压力和房地产对国民经济的支撑作用，开发商对调控政策改善的乐观预期有所强化，但大部分受访者对调控政策继续松绑的节奏持有谨慎预期，认为政策仍将以维持市场平稳为主基调，预计不会出现大幅或快速的放松。

拿地投资谨慎提速，城市分化更趋明显

受政策变化影响，本次访谈中地产企业对投资意愿的表达较上期更为积极，但整体上仍然保持谨慎，有29%受访者表示要加快投资拿地速度，67%表示维持当前的投资节奏。加速拿地投资开发商认为当前拿地时机合适，土地市场竞争仍不激烈，土地溢价率较低，存在获取价格合理、区位较优地块的机遇。部分开发商由于前期拿地进度放缓，项目储备有所下滑，目前亟需补足土地库存，以维持公司的正常销售、融资和经营周转，等待市场时机。

当前形势下稳定现金流的战略优先级依然远高于规模和利润，开发商的投资布局依旧强调“资金回报速度快”和“内涵投资价值稳”两大关键要素。

具体投资方向的选择上，大部分开发商形成了两个重要逻辑。

首先是“都市圈+城市等级”相结合，且都市圈的选择决定城市等级的下沉程度。开发商普遍表示新增项目倾向于逐步向一二线城市回归，但在重点都市圈的辐射带，三四线城市的机会仍然备受关注。例如，在杭州湾地区的城市选择可下沉到慈溪、海宁、温岭等富裕三四线城市，粤港澳大湾区可下沉至惠州、清远等，但在中西部地区开发商普遍只关注郑州、武汉、长沙等重点二线城市，下沉三四线城市极为谨慎。

其次是聚焦深耕自身熟悉且具备优势的板块，新进城市相对谨慎。与过去区域性开发商冲向全国的趋势相反，近期包括全国性开发商在内的企业拿地普遍体现出回归大本营、深耕优势区域的逻辑，在新进城市的选择上较为谨慎，往往选择与本地开发商或较早进入当地的全国性开发商合作拿地开发。

从土地市场的竞争环境来看，认为在土地市场竞争会更加缓和的受访者有所减少，开发商开始出现土地市场竞争转向激烈的担忧。一方面，当前土地招拍挂的竞争已相对平和，土地市场继续冷却的可能性并不高；另一方面，在市场两级分化、城市冷热不均的背景下，开发商“回归都市圈、重返一二线”的城市布局策略出现一定程度上的趋同化，或将导致部分重点关注的城市土地竞争将重回激烈，土地溢价出现回调。

销售去化拖累周转速度，开发商开工节奏整体放缓

本轮调研中，九成受访企业表示将放缓开工速度或保持当前开工节奏，仅有10%开发商仍表示要继续加速开工进度，开工安排整体上趋向保守。销售进度的放缓是拖累开工节奏的重要因素。在地产项目的开发周期中，实现拿地、开工、销售、回笼等重要环节的有效协同是开发商提高周转效率的关键。因此，只有在实现销售去化的前提下，加速开工才能实现资金有效回笼和项目合理周转，在销售放缓的形势下追求开工速度不仅没有必要，反而会带来项目去化速度不合理、管理成本的增长。当前，项目去化相对放缓，销售价格受到压制，开发商在以销定产的逻辑下放缓开工节奏是合理的选择。

销售预期暂难逆转，开发商注重品牌溢价

在居民家庭高杠杆的环境下，购房者资金来源受限，对房价波动和预期收益的敏感程度更高，购房行为更加谨慎。一二线城市及核心都市圈的部分三线城市而言，对未来的谨慎预期和观望情绪是市场遇冷的主要因素，市场需求仍受调控政策压抑并未充分释放，供需关系并未发生实质性逆转。对于非重点三四线城市，随着去库存政策的退出，住房置换性需求减弱，房产投资价值短板逐步显现，大量城市供需关系出现逆转，房价面临较大下行压力。

销售市场仍存在惯性下行的空间，这一趋势在短时间内很难有所改善。尽管调控政策出现局部松动，但购房者最敏感的变量是购房的成本和收益，即房贷利率、首付比例和房价的变化，就目前政策调整的幅度而言，对于销售市场并非“强心针”，政策传导至关键变量仍有较长时滞。

面对更激烈的市场竞争，开发商在销售端越来越关注楼盘的品牌溢价。不少受访企业将提升品牌层次，打造更高品质、更安全的居住环境，提高楼盘的售后服务质量和配套水平作为核心战略和重要卖点，谋求在同类同区块楼盘项目中获取更高的溢价空间。

 资金压力有所缓和，融资成本料将下行

融资成本方面，48%受访企业预计融资成本将维持平稳，剩下的52%受访人均认为融资成本将有所下行，无人认为融资成本短期内上涨。从资金来源看，银行间市场流动性已大幅宽松，银行获取资金的成本明显下降，表内额度得到一定程度释放，信贷审批和放款的难度较前一季度有所减小。在非银端，资金成本下行传导至资管产品的预期收益率尚需时日，信托等非银机构的成本暂无明显下降。

总的来说，政策的变化对开发商拿地投资、融资周转、开发建设等环节带来积极影响，但市场的回暖仍需等待政策效应的落地和销售去化的复苏。地产公司更多地聚焦市场行为和供需关系的变化，据此调整公司投资方向和销售策略，把握现金流节奏，在运营和管理上更加精细化。

本文作者应汇康供职于中建投信托。