随着调控政策密集发布，“高烧”楼市降温在即，与其密切相关的房地产信托前景如何?专家表示，未来房地产行业很有可能进入调整期，房地产类信托项目可能会面临一定的违约风险。

信托公司大举扩张房地产业务

自2015年以来，在信托资金投向中，房地产行业占比一度整体呈下滑趋势，较长时期处于资金信托投资领域最末位的排行。但进入2016年，地产市场的“高烧”一场接一场，房企的资金缺口加大，房地产信托再次充当了房企的重要融资渠道。相关数据显示，今年5月的最后两周成立的集合信托产品中，房地产领域的投资开始渐渐从低位回升。房地产领域的融资规模也从最末位的排名渐渐升至第二或第三位。而彼时，也是各地开始频繁爆出“地王”，地产价格快速上涨的时期。

用益信托数据显示，2016年1-8月份，集合信托市场上共计发行595只房地产信托产品，发行规模达1549.16亿元，同比上涨13.7%。仅9月第三周成立的60款集合信托产品中，房地产领域共成立9款产品，募集资金28.03亿元，融资规模居首，占信托募资总额的30.45%。

而国投泰康信托研究发展报告则显示，2016年以来，集合房地产信托的发行规模和占比都呈显著的上升趋势。集合类房地产信托从一季度单月百亿元的发行规模，逐步上升至8月份的167亿元，集合房地产信托的发行占比从年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。

房地产业务已成为一些信托公司拉动今年盈利增长的首要业务。今年以来发行房地产信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比达72%。前8个月，房地产信托发行规模达50亿元以上的信托公司多达8家。

上述报告显示，信托公司此轮房地产业务的扩张过程中，交易对手以大中型民营房地产公司为主。截至今年8月1日，房地产企业发债7588亿元，同比上涨292%。此外，2016年上半年上市房企的银行贷款规模较去年同期亦大幅增长158%。因此，信托公司的房地产交易对手以未能通过发债、银行贷款满足需求的民营房地产企业为主，项目区位集中在以杭州、南京、郑州、南昌为代表的人口密集、房价涨幅较快的二线省会级城市。

面临违约风险

用益信托数据显示，在国庆楼市调控风暴下，国庆后没有新发行的房地产信托产品。显然，信托公司反应迅速，放缓了房地产信托发行的脚步。那么，房地产信托目前风险几何?还值得投资吗?

据悉，在房地产信托产品安全性的考量上，当前多数信托公司已设计各自的房地产信托融资项目资质评分体系。一般会将各城市GDP、人均购买力、土地购买成本等的收益比等列为房地产投资风险高低的评估标准。

用益信托研报认为，一款预期年化收益率8%的房地产信托产品，加上向信托公司、银行等相关机构支付的咨询费、托管费等财务顾问费用为5%，开发商的融资成本在13%左右。如果市场行情向下，中小开发商刚性兑付的能力将面临挑战。考虑到二三线城市房地产业库存压力较大，未来房地产行业很有可能进入调整期，房地产类信托项目可能会面临一定的违约风险。

如何选择房地产信托?

因此，建议投资者在该类信托产品选择过程中将风险防范放在首位，综合考虑项目特征、项目主体、信托公司及调控政策等多方面因素进行严格筛选。

首先，现在的房地产信托产品有融资型和投资型两种，二者最大区别在于运作主体完全不同，前者主要由房地产公司提供相应信托资金回购或资产抵押条款，或信托公司受让房地产公司相应债权形式发行信托产品融资，信托公司仅仅充当贷款中介角色;而后者在实际运作过程中，信托公司必须参与房地产项目开发进程，并从项目开发收益中分得一杯羹。

相比融资型信托产品主要考虑房地产公司资产抵押物估值，投资型信托产品必须考量信托资金所投资的房地产开发项目销售前景与现金回笼速度，安全性更高。不过，目前信托公司对房地产项目开发营销尚缺乏丰富经验与运作案例，所以目前发行的大多是融资型信托产品。

其次，建议重点关注处于后期开发阶段而非前期买地阶段的地产项目，从项目资金用途和还款来源角度关注项目安全性。应该优先选择在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托公司发行的产品。另外，重点关注风险控制措施，通常情况下土地使用权抵押或房地产项目公司股权质押优于第三方保证。

尤其重要的是，房地产市场的区域性很强，在同等条件下，投资者应该优先选择经济发展水平较高、当地房地产市场较具成长性、投资环境以及配套基础实施较完善的地区，尤其是这些地区的中心城市以及重要地段的房地产信托项目，目前主要是指一线及超二线城市核心区项目。